W artykule:
- Deweloperzy muszą spełniać konkretne wymagania dotyczące przygotowania infrastruktury pod przyszłe punkty ładowania
- Co dokładnie nakazują przepisy?
- Które budynki obejmują nowe obowiązki i czy oznacza to montaż ładowarki przy każdym miejscu postojowym?
- W czyjej gestii jest montaż ładowarek w budownictwie wielorodzinnym?
Deweloperzy muszą brać pod uwagę „elektryki”
Jeszcze kilka lat temu infrastruktura do ładowania samochodów elektrycznych praktycznie nie pojawiała się w projektach budynków wielorodzinnych. Deweloperzy koncentrowali się przede wszystkim na zapewnieniu odpowiedniej liczby miejsc postojowych, a możliwość ładowania auta była traktowana jako dodatkowy, „egzotyczny” element wyposażenia, na który decydowali się nieliczni inwestorzy. Dziś sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Liczba samochodów elektrycznych i hybryd plug-in systematycznie rośnie, a kupujący coraz częściej pytają nie tylko o komórkę lokatorską czy światłowód, ale również o możliwość montażu własnego wallboxa.
To sprawia, że przygotowanie budynku pod rozwój elektromobilności staje się jednym z elementów nowoczesnego projektowania. Co istotne, nie jest to już wyłącznie kwestia przewagi konkurencyjnej dewelopera. W wielu przypadkach obowiązek wykonania odpowiedniej infrastruktury wynika wprost z przepisów prawa wdrażających unijne regulacje dotyczące efektywności energetycznej budynków.
Skąd wzięły się nowe obowiązki deweloperów?
Podstawą zmian jest unijna dyrektywa w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (EPBD – Energy Performance of Buildings Directive), której celem jest przygotowanie europejskich budynków do transformacji energetycznej i rozwoju elektromobilności. Państwa członkowskie, w tym Polska, stopniowo wdrażają jej wymagania do krajowych przepisów.
To oznacza, że nowe inwestycje powinny być projektowane w taki sposób, aby umożliwiały łatwy montaż punktów ładowania zarówno dziś, jak i za kilka czy kilkanaście lat. Unia Europejska wychodzi z założenia, że wykonanie odpowiedniej infrastruktury już na etapie budowy jest wielokrotnie tańsze niż późniejsze prowadzenie prac modernizacyjnych w gotowym budynku.
Nie chodzi przy tym wyłącznie o wygodę mieszkańców. Elektromobilność została wpisana w szerszą strategię ograniczania emisji CO₂ oraz zwiększania efektywności energetycznej budynków. Przygotowanie garaży do montażu ładowarek ma ułatwić rozwój transportu niskoemisyjnego bez konieczności kosztownych przebudów infrastruktury w przyszłości.
Warto jednocześnie odróżnić dwa różne zestawy przepisów. Obowiązki deweloperów dotyczą projektowania i przygotowania nowych budynków do rozwoju elektromobilności. Natomiast późniejszy montaż prywatnych punktów ładowania przez mieszkańców reguluje już Ustawa o elektromobilności i paliwach alternatywnych. To właśnie ona określa procedurę uzyskania zgody wspólnoty lub spółdzielni, terminy, zasady wykonywania ekspertyz oraz prawa i obowiązki właścicieli miejsc postojowych.
Czy deweloperzy muszą zamontować ładowarki?
To jedno z najczęściej pojawiających się pytań i jednocześnie jedno z największych nieporozumień. Obowiązujące przepisy nie oznaczają, że każde miejsce postojowe w nowym budynku musi od razu zostać wyposażone w ładowarkę. W większości przypadków deweloper ma przede wszystkim przygotować budynek do ich późniejszego montażu. To bardzo istotna różnica.
To oznacza wykonanie odpowiednich przepustów kablowych, tras instalacyjnych, pozostawienie miejsca w rozdzielniach elektrycznych oraz zaprojektowanie infrastruktury w taki sposób, aby montaż kolejnych punktów ładowania nie wymagał kucia ścian, przebudowy garażu czy prowadzenia nowych instalacji przez części wspólne budynku.
Takie rozwiązanie daje mieszkańcom znacznie większą swobodę. Osoba kupująca mieszkanie nie musi od razu inwestować w wallbox, ale jeśli za kilka lat zdecyduje się na samochód elektryczny, montaż urządzenia będzie zdecydowanie prostszy, szybszy i tańszy. Co więcej, odpowiednio przygotowana infrastruktura będzie miała również wpływ na późniejsze formalności wynikające z ustawy o elektromobilności.
Zgodnie z jej art. 12b, jeżeli budynek został zaprojektowany i wykonany z instalacją elektryczną przeznaczoną do zasilania punktów ładowania, sporządzanie dodatkowej ekspertyzy technicznej nie jest wymagane. W praktyce dobrze przygotowany budynek oznacza więc nie tylko niższe koszty, ale również znacznie krótszą drogę do uruchomienia własnego punktu ładowania.
Jakie budynki obejmują nowe przepisy?
Obowiązki deweloperów zależą przede wszystkim od rodzaju inwestycji oraz liczby miejsc postojowych. Najbardziej rygorystyczne wymagania dotyczą nowych budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami lub parkingami, w których przewidziano odpowiednią liczbę miejsc postojowych. W takich przypadkach projekt musi uwzględniać możliwość późniejszego wykonania instalacji ładowania przy określonej liczbie stanowisk.
Jeszcze większe wymagania dotyczą budynków niemieszkalnych, takich jak biurowce, centra handlowe czy obiekty usługowe. Tam przepisy coraz częściej wymagają nie tylko przygotowania infrastruktury technicznej, ale również montażu części punktów ładowania już na etapie oddawania inwestycji do użytkowania.
To oznacza, że rozwój infrastruktury dla samochodów elektrycznych przestaje być wyłącznie domeną prywatnych inwestorów. Coraz większą rolę odgrywają także właściciele budynków komercyjnych oraz deweloperzy realizujący nowe osiedla.
Przygotowanie infrastruktury kosztuje mniej niż późniejsza przebudowa
Z punktu widzenia inwestora wykonanie odpowiedniej infrastruktury podczas budowy może wydawać się dodatkowym kosztem. W rzeczywistości sytuacja wygląda jednak odwrotnie.
Na etapie realizacji inwestycji prowadzenie kanałów kablowych, montaż dodatkowych przepustów czy pozostawienie rezerwy miejsca w rozdzielni elektrycznej generuje stosunkowo niewielkie wydatki. Gdy budynek jest już gotowy, wykonanie tych samych prac często oznacza konieczność demontażu fragmentów instalacji, kucia ścian, zamykania garażu lub prowadzenia prac w częściach wspólnych.
To właśnie dlatego unijne przepisy kładą tak duży nacisk na tzw. preinstalację. Koszt przygotowania budynku podczas budowy jest wielokrotnie niższy niż późniejsza modernizacja całego obiektu. Dodatkową korzyścią jest to, że mieszkańcy chcący w przyszłości zamontować własną ładowarkę nie będą musieli przechodzić całej procedury związanej z oceną możliwości technicznych budynku, ponieważ została ona uwzględniona już na etapie projektu.
Coraz większego znaczenia nabiera zarządzanie energią
Sama możliwość podłączenia wallboxa nie wystarczy, jeśli budynek nie będzie odpowiednio zarządzał dostępną mocą. Z tego powodu już na etapie projektowania coraz częściej uwzględnia się systemy dynamicznego zarządzania energią (Dynamic Load Management), które automatycznie rozdzielają dostępną moc pomiędzy poszczególne punkty ładowania.
To pozwala uniknąć kosztownego zwiększania mocy przyłączeniowej i jednocześnie umożliwia ładowanie wielu samochodów w tym samym czasie. W przyszłości takie rozwiązania będą mogły współpracować również z magazynami energii, instalacjami fotowoltaicznymi oraz systemami zarządzania energią całego budynku. Nie da się ukryć, że właśnie w tym kierunku zmierza nowoczesne budownictwo mieszkaniowe.
To inwestycja, która zwiększa wartość nieruchomości
Jeszcze niedawno możliwość montażu prywatnej ładowarki była postrzegana jako ciekawostka dla niewielkiej grupy użytkowników samochodów elektrycznych. Dziś coraz częściej staje się jednym z argumentów przy wyborze mieszkania. Podobnie było kilkanaście lat temu ze światłowodem czy instalacją pod klimatyzację – początkowo traktowano je jako dodatkowy atut, a z czasem stały się standardem.
To oznacza, że przygotowanie budynku do elektromobilności nie jest wyłącznie spełnieniem obowiązków wynikających z przepisów. Dla deweloperów staje się również inwestycją zwiększającą atrakcyjność całego projektu, a dla właścicieli mieszkań oznacza większy komfort i łatwiejsze dostosowanie nieruchomości do zmieniających się potrzeb rynku. Co więcej, dobrze przygotowana infrastruktura upraszcza późniejsze korzystanie z przepisów ustawy o elektromobilności i pozwala mieszkańcom szybciej przejść procedurę montażu własnego punktu ładowania. W najbliższych latach można spodziewać się, że infrastruktura do ładowania samochodów elektrycznych będzie równie oczywistym elementem nowych osiedli, jak windy, rowerownie czy miejsca parkingowe.
PS
